Bien comprendre la procédure d'expropriation

►Définition de l'expropriation

Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.» expropriation définition

Article L.1 du code de l'expropriation : avocat

« L'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité.» définition expropriation

En résumé : L’expropriation est la privation du droit de propriété immobilière, sous deux conditions : une nécessité publique et une juste et préalable indemnité. définition de l'expropriation

La nécessité publique est constatée par l’administration : c’est la phase administrative. DUP utilité publique

La privation du droit de propriété et l’indemnisation du préjudice sont prononcées par le juge : c’est la phase judiciaire. définir l'expropriation

►La phase administrative de l'expropriation

La phase administrative vise d’abord à faire constater l’utilité publique du projet qui nécessite l’expropriation (déclaration d’utilité publique). enquête publique

Elle passe par une enquête publique, à l’occasion de laquelle la population et les personnes publiques intéressées peuvent s’exprimer en faveur ou contre le projet, sous forme d’observations au commissaire enquêteur (ou à la commission d’enquête) qui doit donner un avis sur l'utilité publique du projet (sous forme de conclusions personnelles et motivées). utilité publique

L’enquête publique parcellaire (généralement conduite en même temps que l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique) permet d’identifier les terrains et propriétaires concernés par l’emprise de l’expropriation et donne aussi lieu à un avis du commissaire enquêteur.

Dès lors que le commissaire enquêteur a donné un avis favorable sur chaque enquête publique, la déclaration d’utilité publique et la cessibilité sont prononcées par un acte administratif (décret ou arrêté préfectoral).

Cette phase donne souvent lieu à recours devant le juge administratif contre la déclaration d’utilité publique, l'arrêté de cessibilité ou la déclaraction conjointe d'utilité publique et de cessibilité.  Gilles CAILLET spécialiste de l'expropriation

►La phase judiciaire de l'expropriation

La phase judiciaire de l’expropriation consiste à prononcer le transfert de propriété au profit de l’expropriant et à fixer les indemnités dues aux expropriés. avocat spécialiste de la procédure d'expropriation

- le transfert de propriété du bien au profit de l’expropriant : ordonnance de transfert de propriété

Sur la base d’un dossier complet comprenant notamment la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité, le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété au profit du bénéficiaire de l’expropriation, sans débat.

Le propriétaire exproprié n’est informé qu’a posteriori, lorsqu’il reçoit notification de cette ordonnance. contre laquelle il a la possibilité de former un pourvoi en cassation. avocat Gilles CAILLET

En cas d’annulation de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, les expropriés ont la possibilité de le remettre en cause le transfert de propriété (avec restitution des immeubles expropriés et/ou indemnisation supplémentaire).

- la procédure judiciaire de fixation des indemnités d’expropriation

L’autorité expropriante notifie ses offres d’indemnités aux propriétaires expropriés, aux locataires et aux titulaires de droits réels (usufruitiers, bénéficiaires de servitudes…) dont il a connaissance.

Un accord amiable (éventuellement après négociation) peut être homologué par acte notarié ou par le juge de l’expropriation.

A défaut d’acceptation expresse des offres, le juge de l’expropriation est saisi.

Devant le juge de l’expropriation, l’autorité expropriante défend son mémoire de justification des offres.

L’exproprié fait valoir ses demandes d’indemnités par un mémoire écrit circonstancié.

La procédure de fixation des indemnités d’expropriation donne donc lieu à un débat entre l’autorité expropriante, l’exproprié et le commissaire du gouvernement (représentant de l’administration fiscale faisant office de tiers "expert" pour le juge).

L’audience est organisée après visite de l’immeuble par le Juge de l’expropriation en présence des parties.

Le jugement est susceptible d’appel devant la cour d’appel. L’arrêt d’appel est susceptible de pourvoi devant la cour de cassation.

Le versement des indemnités d’expropriation conditionne, en principe, la prise de possession de l’immeuble par l’autorité expropriante.

Pour en savoir encore plus sur la procédure d'expropriation, n'hésitez pas à nous consulter.  Gilles CAILLET expropriation avocat